Hauskauf & Finanzierung: das komplette Handbuch zu Kosten, Zinsen und Checkliste

Was kostet ein Haus wirklich?

Ein Haus kauft man nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit allem, was dranhängt. Unter dem Strich sind das weit mehr als die Zahl, die im Exposé steht: die Nebenkosten beim Kauf, der Zins auf das Darlehen, und danach jeden Monat Heizung, Versicherung, Grundsteuer und die Rücklage für die erste größere Reparatur. Jede dieser Größen lässt sich vorher rechnen, und genau dafür ist dieses Handbuch da.

Er führt dich von der ersten Frage, ob sich Kaufen überhaupt lohnt, über Objektwahl und Finanzierung bis zur Schlüsselübergabe und den ersten Monaten als Eigentümer. Wo eine Zahl von deiner persönlichen Lage abhängt, findest du einen passenden Rechner. Anders als viele Ratgeber bleibt dieser Text bei den aktuellen Zahlen von 2026 und sagt dir, wo sie herkommen und bis wann sie Gültigkeit haben.

Kaufen oder Mieten?

Kaufen und Mieten sind keine rein finanzielle Frage, aber die Finanzen sind der entscheidbare Kern. Die wichtigsten Währungen dabei sind Zeit und Eigenkapital.

Kaufen rechnet sich vor allem, wenn vier Bedingungen zusammenkommen: eine lange Wohndauer von realistisch zehn Jahren und mehr, ein stabiles Einkommen, genug Eigenkapital für die Kaufnebenkosten und ein günstiges Verhältnis von Kaufpreis zu Miete. Fehlt eine davon, kann Mieten die bessere Wahl sein, weil das nicht gebundene Kapital anderweitig arbeiten kann.

Zwei Faustregeln helfen bei der Einordnung:

• Wohndauer. Die einmaligen Nebenkosten von 7 bis 12 Prozent verteilen sich besser, je länger du wohnst. Wer nach zwei oder drei Jahren wieder verkauft, verliert durch die Nebenkosten fast sicher Geld.
• Preis-Miet-Verhältnis. Teilst du den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete, liegt der Wert bei einem lohnenden Kauf meist unter etwa 15 bis 20. Über 25 bis 30 spricht vieles fürs Mieten.

Ein Punkt wird oft übersehen, nämlich die Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Wer 100.000 Euro in ein Haus steckt, kann diese Summe nicht mehr am Kapitalmarkt anlegen. Die Faustregel vergleicht deshalb nie nur Rate mit Kaltmiete, sondern die komplette Wohnkostenrechnung gegen die Warmmiete plus die mögliche Rendite des eingebrachten Kapitals.

Der Wohnkosten-Rechner stellt deine laufende Miete deinen künftigen Wohnkosten als Eigentümer gegenüber, der Miet-Finanzcheck prüft die individuelle Lage genauer. Der Inflationsrechner zeigt, wie sich die nominell feste Rate über die Jahre real verändert, während die Miete mitsteigt.

Die Grundtendenz stützt den Kauf derzeit. Der vdp-Immobilienpreisindex (Datenbasis: echte Transaktionen von über 700 Instituten) zeigt für 2026 eine seitwärts bis leicht steigende Entwicklung, Eigentumswohnungen legten im zweiten Quartal um 2,6 Prozent zu, Eigenheime um 2,0 Prozent. Die Neuvertragsmieten zogen mit 3,2 Prozent im Jahresvergleich stärker an als die Preise. (Stand: 2026-08-25, Quelle: Verband deutscher Pfandbriefbanken, vdpresearch.de)

Objekttypen und Bauform

Bevor du Zahlen rechnest, klärst du, was du überhaupt suchst. Die Bauform entscheidet über Kaufpreis, laufende Kosten und Sanierungsrisiko.

Ein Einfamilienhaus im Bestand ist die größte Verantwortung: Du trägst Dach, Heizung, Fassade und Grundstück allein. Ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte ist günstiger, bringt aber Nachbarrechte, Grenzabstände und oft eine Hausverwaltung mit. Wer zuerst Eigentum aufbauen will und flexibel bleiben möchte, startet häufig mit einer Eigentumswohnung.

Neubau, Bestand oder Altbau?

Mit der Bauform verbunden ist die zweite Grundsatzfrage: neu, bestehend oder sanierungsbedürftig. Die drei Wege rechnen sich sehr unterschiedlich.

Ein Neubau kostet am meisten, spart aber Energie- und Sanierungskosten und bringt Restgewährleistung. Ein gepflegter Bestand ist der Kompromiss: sofort beziehbar, aber der Energiezustand entscheidet über deine künftigen Heizkosten. Ein günstiger Altbau lockt mit dem Preis, verlangt aber einen echten Sanierungspuffer, sonst frisst er das gesparte Geld wieder auf.

Wichtig ist die Reihenfolge der Rechnung: Nicht der Kaufpreis entscheidet, sondern der Kaufpreis plus alle Sanierungs- und Umbauten bis zum gewünschten Zustand. Wer einen Altbau kauft und eine Wärmepumpe plus Dämmung einplant, landet schnell in der Summe eines moderneren Objekts, kann sich dafür aber Förderung sichern.

Eigentumswohnung oder Haus?

Wer eine Wohnung statt eines Hauses kauft, kauft nicht nur Fläche, sondern eine Beteiligung an einer Gemeinschaft. Drei Begriffe solltest du sicher beherrschen, bevor du eine Eigentumswohnung ernsthaft in Betracht ziehst:

• Teilungserklärung. Sie ist die Verfassung der Anlage: Sie legt die Miteigentumsanteile fest, die Sondernutzungsrechte für Stellplatz oder Garten und die Regeln für bauliche Veränderungen. Lies sie vor dem Kauf, das gilt besonders für die Regelungen zu Sanierungen.
• Hausgeld. Das ist deine monatliche Vorauszahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, bestehend aus Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage und Verwaltung. Als Richtwert nennt die Praxis 3,00 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Deutlich weniger kann eine unterfinanzierte Rücklage bedeuten.
• Instandhaltungsrücklage. Ihr Kontostand steht fast nie im Exposé, also forder ihn aktiv an. Ein niedriger Stand bei einem alten Gebäude heißt: Die nächste Sonderumlage kommt bestimmt.

Die WEG-Protokolle der letzten drei Jahre zeigen dir, was die Gemeinschaft beschlossen hat und plant. Bereits beschlossene Sonderumlagen triffst du als neuer Eigentümer, egal wann sie angesetzt wurden. Der Wohnkosten-Rechner hilft, Hausgeld und Betriebskosten in deine Monatsplanung einzurechnen.

Energie und Sanierung

Der Energieausweis ist beim Hauskauf so etwas wie die Gesundheitsakte des Gebäudes, und er ist Pflicht: Seit 2014 muss der Verkäufer ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen, seit 2014 stehen Energieeffizienzklasse und Kennwert bereits in der Anzeige. Er ist zehn Jahre gültig. Die Klassen von A+ bis H verraten dir auf einen Blick, wie effizient ein Haus ist.

Es gibt zwei Varianten: den Verbrauchsausweis, der auf den tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre schaut, und den Bedarfsausweis, der aus den technischen Gebäudedaten rechnet. Für die Sanierungsplanung ist der Bedarfsausweis immer die aussagekräftigere Grundlage. Wer nur einen billigen Online-Ausweis vorliegen hat, sollte für Planungszwecke einen Energieberater um eine Einschätzung bitten. Übrigens: Der Verkäufer muss den Ausweis unaufgefordert bei der Besichtigung vorlegen, ein bloßes „auf Anfrage" in der Anzeige ist unzulässig. Fehlt er ganz, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro nach Paragraf 108 GEG.

Der Kennwert ist zugleich dein wichtigstes Verhandlungsargument. Ein schlechter Energieausweis bedeutet Sanierungsrückstand, und den kannst du vom Kaufpreis abziehen. Die Effizienzklasse kann den Verkaufspreis um bis zu 30 Prozent beeinflussen, mit Aufschlägen in den Klassen A+ und A und deutlichen Abschlägen bei G und H. Der Punkt lohnt sich: Ein Haus der Klasse H verbraucht über das Achtfache eines A+ und kostet bei 120 m² und 12 Cent pro Kilowattstunde rund 3.600 Euro Heizkosten im Jahr statt rund 430 Euro.

Was Sanieren kostet (Orientierung, Stand 2026):

Dazu die gute Nachricht für Käufer eines Bestandsgebäudes: Seit dem modernisierten Heizungsgesetz Ende Juli 2026 gibt es keine generelle Austauschpflicht für funktionierende alte Öl- und Gasheizungen mehr, und neue Heizungen dürfen frei gewählt werden, solange sie etappenweise klimafreundlicher werden (die sogenannte Biotreppe, siehe kommende Regeln). Wer später sanieren will, kann also entspannt planen und gezielt Förderung mitnehmen. Der Wohnkostenrechner zeigt dir, was der Energiewert für deine monatlichen Heizkosten bedeutet.

Kaufnebenkosten: die 16 Bundesländer im Vergleich

Die Kaufnebenkosten sind der größte Posten, den viele Käufer zu spät einplanen. Als Faustregel gelten 7 bis 12 Prozent Zuschlag auf den Kaufpreis, je nach Bundesland und Maklerlage. Sie bestehen aus vier Bausteinen und werden in der Regel nicht mitfinanziert, sondern müssen als Eigenkapital da sein.

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Unterschied zwischen den Ländern. Diese Tabelle zeigt den Satz aller 16 Bundesländer, gerechnet auf einen Kaufpreis von 400.000 Euro:

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen Bayern und Nordrhein-Westfalen damit um 12.000 Euro auseinander, nur durch die Grunderwerbsteuer. Ein Detail lohnt sich beim Notar: Mitgekaufte bewegliche Sachen wie eine Einbauküche können im Vertrag gesondert ausgewiesen werden und fallen dann nicht in die Steuer. Verhandeln lohnt sich also nicht nur beim Preis.

Die Notarkosten berechnen sich bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Rund 1,5 Prozent ohne Finanzierung, mit eingetragener Grundschuld eher 1,5 bis 2,0 Prozent. Auch das Makler-Splitting ist seit dem 23. Dezember 2020 gesetzlich geregelt: Hat der Verkäufer den Makler bestellt, muss er mindestens die Hälfte tragen. Üblich sind je 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer pro Seite. Der Hauskauf-Nebenkosten-Rechner rechnet dir die exakte Summe für dein Bundesland und deinen Kaufpreis aus.

Was du dir leisten kannst

Vor der Objektwahl steht die ehrliche Antwort auf die Frage, wie viel Haus in dein Budget passt. Die verbreitetste Faustregel: Deine monatliche Kreditrate sollte maximal 30 bis 35 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens betragen, im schlimmsten Fall 40. Dazu kommen die laufenden Hauskosten, die das Budget weiter belasten.

Diese Tabelle zeigt dir anhand der 35-Prozent-Grenze, welche Maximalrate und welches Darlehen zu deinem Einkommen passen:

Die sinnvolle Darlehenssumme liegt in der Praxis darunter, denn Banken finanzieren die Kaufnebenkosten kaum mit. Der Gehaltsrechner liefert dir zuerst dein sauberes Nettoeinkommen aus dem Brutto, der Haushaltsbudget-Rechner erfasst deine echten Ausgaben und damit die Frage, wie viel monatlich überhaupt übrig bleibt.

Zum Eigenkapital gilt ein einfacher Leitsatz: mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten, gerne mehr. Weniger geht, kostet aber messbar Zins. Wer über 90 Prozent Beleihungsauslauf finanziert, zahlt nach den aktuellen Tabellen rund 0,4 Prozentpunkte mehr als bei einer Quote unter 70 Prozent. Der Notgroschen-Rechner erinnert an den zweiten wichtigen Puffer: Stecke deinen Notgroschen von drei bis sechs Monatsausgaben nicht vollständig in die Anzahlung, er bleibt dein Sicherheitsnetz.

Die laufenden Kosten eines Eigenheims

Nach dem Kauf beginnt die eigentliche Rechnung. Über der Kreditrate trägst du Betriebskosten, Grundsteuer, Versicherung und die Rücklage für später jeden Monat. Wer diese Posten versteckt, unterschätzt die monatliche Belastung schnell um mehrere hundert Euro.

Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (Abrechnungsjahr 2024) nennt durchschnittlich 2,67 Euro pro Quadratmeter und Monat für Betriebskosten. Für ein Einfamilienhaus kommen die Instandhaltungsrücklage und die Versicherung dazu.

Für die Instandhaltungsrücklage nennt die Praxis zwei gängige Regeln: rund 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises pro Jahr oder mindestens 2 Euro pro Quadratmeter und Monat (die 2-Euro-Regel ist die Untergrenze). Bei einem 400.000-Euro-Haus sind das 4.000 bis 8.000 Euro im Jahr, nur um Dach, Heizung und Fenster zu erhalten. Vielen fällt dieser Posten am schwersten, weil er nicht jeden Monat sichtbar anfällt, aber die erste kaputte Heizung holt ihn mit Zinseszins zurück.

Die Grundsteuer hat sich durch die Reform ab 2025 neu berechnet und fällt je nach Kommune sehr unterschiedlich aus. Viele Städte haben ihre Hebesätze stark angezogen. Die versprochene Aufkommensneutralität gilt ohnehin nur im Durchschnitt, im Einzelfall kann es deutlich teurer oder günstiger werden.

Finanzierung: Annuität, Zinsbindung und Szenarien

Die deutsche Baufinanzierung läuft fast immer über ein Annuitätendarlehen. Der Trick dabei: Die Monatsrate bleibt über die Zinsbindung konstant, aber ihr Innenleben verschiebt sich. Am Anfang zahlst du fast nur Zinsen, gegen Ende fast nur Tilgung. Deshalb sinkt die Restschuld anfangs so langsam.

Zwei Stellschrauben bestimmst du selbst: die Anfangstilgung und die Zinsbindung. Die Tilgung legt fest, wie schnell du die Schuld abträgst. Wer nur 1 Prozent tilgt, bleibt fast auf der Stelle: Von 300.000 Euro sind nach zehn Jahren gerade einmal gut 35.000 Euro getilgt. 2 Prozent gelten als vernünftiger Mindeststandard, 3 Prozent verkürzen die Laufzeit massiv.

Die Zinsbindung legt fest, für wie lange die Bank den Zins garantiert. 10 Jahre sind der Standard und aktuell am günstigsten, 15 Jahre kosten rund 0,3 und 20 Jahre rund 0,5 Prozentpunkte mehr. Am Ende der Bindung bleibt meist eine Restschuld, die du dann zum dann gültigen Zins anschließen musst. Genau deshalb verlängern viele die Bindung, wenn sie den Anschlusszins nicht dem Zufall überlassen wollen.

Zur aktuellen Zinslage (Stand August 2026): Die Bauzinsen bewegen sich meist zwischen 3,7 und 4,5 Prozent effektiv pro Jahr, zehn Jahre Zinsbindung liegen bei guter Bonität und Beleihung um die 3,8 bis 4,1 Prozent. Längere Bindungen kosten stufenweise etwas mehr, 15 Jahre rund 4,3, 20 Jahre rund 4,5 Prozent. Die Zinsstruktur ist aktuell invers, kurze Bindungen sind teurer als 10-Jahres-Bindungen. Wer 0,1 Prozentpunkte spart, spart auf 400.000 Euro Darlehen rund 33 Euro im Monat, über Jahrzehnte gerechnet eine vierstellige Summe.

Der Baufinanzierungsrechner spielt Zins, Tilgung, Zinsbindung und Sondertilgungen für deine eigenen Zahlen durch, der Kreditrechner hilft allgemein bei der Ratenberechnung. Ein Vergleich mehrerer Anbieter lohnt sich nachweislich, die Zinsunterschiede zwischen Banken können einen halben Prozentpunkt und mehr betragen.

KfW und staatliche Förderung

Der Staat hilft beim Wohneigentum vor allem über zinsverbilligte Kredite der KfW, die aber nicht direkt an Privatleute gehen, sondern über deine Hausbank laufen. Der Antrag muss vor Vorhabensbeginn gestellt werden, bei einem Kauf also vor dem notariellen Vertrag. Drei Programme zählen für Käufer:

• KfW 124, Wohneigentumsprogramm. Zinsgünstiger Kredit bis 100.000 Euro für den Erwerb oder Bau, der klassische Einstieg in die Eigenheimförderung. Die aktuellen Voraussetzungen, etwa welche Objekte und Energie-Standards gefördert werden, prüfst du konkret auf kfw.de, weil sich die Konditionen regelmäßig ändern.
• KfW 300, Wohneigentum für Familien. Zinsgünstiger Kredit für Familien mit Kindern unter 18 beim klimafreundlichen Neubau, bis 170.000 bis 270.000 Euro je nach Kinderzahl, mit Einkommensgrenzen.
• KfW 261, BEG-Sanierung. Kredit bis 150.000 Euro je Wohneinheit für die Sanierung, mit Tilgungszuschüssen je nach erreichtem Effizienzhaus-Standard. Dazu kommt der Heizungskosten-Zuschuss KfW 458 für den Tausch der alten Heizung.

Eine wichtige Einordnung: Das Baukindergeld gibt es nicht mehr, die letzte Antragsfrist lief am 31. Dezember 2023 aus, dafür musste der Kaufvertrag oder die Baugenehmigung bis zum 31. März 2021 datieren. Der direkte Zuschuss-Nachfolger ist heute der zinsverbilligte Kredit KfW 300. Wer in Hessen kauft, kann zusätzlich das Hessengeld als Zuschuss prüfen. Förderkonditionen ändern sich schnell, deshalb die konkreten Sätze vor deiner Entscheidung live auf kfw.de abrufen.

Die Kaufphase Schritt für Schritt

Ist die Finanzierung klar, beginnt die eigentliche Kaufphase. Ein Grundstückskaufvertrag ist nur gültig, wenn er notariell beurkundet wird, geregelt in § 311b BGB. Der Notar prüft das Grundbuch, erstellt den Entwurf und wickelt die Eintragung ab. Ein 14-tägiges Widerrufsrecht gibt es dabei nicht, nur der Darlehensvertrag kann binnen 14 Tagen widerrufen werden.

Der typische Ablauf von der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe:

1. Unterlagen anfordern. Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Heizkostenabrechnungen, bei Wohnungen Teilungserklärung und WEG-Protokolle.
2. Besichtigung. Bausubstanz, Heizung, Fenster, Dach prüfen. Bei älteren Objekten lohnt ein Bausachverständiger.
3. Wirtschaftlichkeit rechnen. Kaufpreis plus Nebenkosten plus laufende Kosten gegen dein Budget stellen.
4. Finanzierung fest machen. Konditionen vergleichen, Finanzierungsbestätigung für den Notartermin bereithalten.
5. Notarentwurf prüfen. Den Entwurf sorgfältig lesen, Fälligkeit, Übergabetermin und Gewährleistung klären.
6. Beurkundung. Vertrag wird verlesen und unterschrieben, ab jetzt besteht Bindung.
7. Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllen. Auflassungsvormerkung eintragen, Grundschuld bestellen, alte Belastungen löschen lassen.
8. Kaufpreis zahlen und übergeben. Nach Erfüllung zahlt die Bank aus, Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüssel.

Ein Punkt wird häufig unterschätzt: Ohne gesicherte Finanzierung unterschreibst du beim Notar trotzdem eine Zahlungsverpflichtung, und ein Platzender Kredit ist kein automatischer Rücktrittsgrund. Deshalb gehört die Finanzierungsbestätigung vor den Termin. Der Datumsrechner hilft dir, Fristen wie die 14-tägige Widerrufsfrist des Darlehens oder die Zahlungsfrist für die Grunderwerbsteuer nicht zu verpassen.

Häufige Fehler beim Hauskauf

Viele Fehler wiederholen sich mit erstaunlicher Regelmäßigkeit. Wer sie kennt, umgeht die teuersten:

• Nur Rate mit Kaltmiete vergleichen. Die laufenden Hauskosten werden unterschlagen. Der Vergleich funktioniert nur über die komplette Wohnkostenrechnung.
• Ohne Eigenkapital-Puffer kaufen. Die Nebenkosten werden nicht eingeplant. Mindestens 20 Prozent plus Nebenkosten aus eigenen Mitteln, gerne mehr.
• Zu hohe Belastung. Über 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Rate ist riskant, gerade weil die Zinsen steigen können.
• Zu niedrige Tilgung. 1 Prozent Anfangstilgung streckt die Laufzeit auf über 40 Jahre und erhöht die Anschlussfinanzierung.
• Nur einen Kreditgeber befragen. Der Zinsunterschied wirkt über Jahrzehnte, ein Vergleich spart vierstellig.
• Gutachten und Besichtigung sparen. Bausubstanzfehler werden teuer, eine fachkundige Begutachtung kann sich zehnfach rechnen.
• Wohndauer unterschätzen. Wer nach wenigen Jahren wieder verkauft, verliert durch die Nebenkosten.
• Rücklagenbildung vergessen. Nach dem Kauf fehlt das Geld für die erste Reparatur, weil niemand vorgesorgt hat.

Neue und kommende Regeln

Das Recht rund ums Wohnen ändert sich, und für einen Hauskauf ist der Blick nach vorn wichtig, weil ein Haus Jahrzehnte hält. Diese Stände gelten und sind beschlossen oder geplant, Stand Anfang September 2026:

• Heizungsgesetz und die Wende im Juli 2026. Das ursprüngliche GEG von 2024 wollte, dass neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen. Ende Juli 2026 hat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) diese Quote für Neu- und Bestandsbauten ersatzlos gestrichen. Seitdem gilt: Funktionierende alte Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden, es gibt keinen Zwangstausch und kein Betriebsverbot ab 2045 mehr. Neue Gas- und Ölheizungen sind wieder zulässig, müssen aber stufenweise klimafreundlicher heizen, die sogenannte Biotreppe mit 10 Prozent klimaneutralen Brennstoffen ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Für Käufer heißt das: kein akuter Handlungsdruck, aber die laufenden Energiekosten fossiler Anlagen steigen über den CO₂-Preis und die Biotreppe dauerhaft.

• EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD). Die novellierte Richtlinie trat im Mai 2024 in Kraft und musste bis Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden, Deutschland will sie eins zu eins übernehmen. Konkret für Wohngebäude: Neue Wohngebäude müssen ab 2029 eine Solaranlage auf dem Dach haben, und bei umfassenden Renovierungen, bei denen mehr als 25 Prozent der Fassade oder des Daches betroffen sind, gelten ab etwa 2027 strengere Anforderungen. Ein sofortiger Handlungszwang für Bestandshäuser besteht nicht, die Richtung ist aber klar.

• Grundsteuerreform ab 2025. Die Grundsteuer berechnet sich seit 2025 neu aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz, weil das alte Modell auf Einheitswerten von 1964 (West) und 1935 (Ost) basierte. Das angestrebte Ziel war Aufkommensneutralität, praktisch aber haben viele Gemeinden ihre Hebesätze stark angehoben und viele Eigentümer zahlen mehr. Die Hebesätze der Städte sind wegen unterschiedlicher Bewertungsmodelle nicht direkt vergleichbar. Für Käufer ist die kommunale Grundsteuer ein laufender Posten, den du vor dem Kauf aktiv abfragen solltest.

• Wohneigentumsförderung. Das Baukindergeld ist ausgelaufen, die letzte Antragsfrist lief am 31. Dezember 2023 aus, dafür musste der Kaufvertrag oder die Baugenehmigung bis zum 31. März 2021 datieren. An seine Stelle sind die zinsverbilligten KfW-Kredite 124 und 300 getreten. Eine neue direkte Zuschussförderung für den reinen Hauskauf ist bislang nicht beschlossen, halte dich an die aktuellen Programme auf kfw.de.

Diese Punkte sind eine Momentaufnahme. Gesetze und Förderprogramme ändern sich schneller, als manche Ratgeber es wahrhaben wollen. Behalte vor allem die Entwicklungen rund um Heizung, Energieeffizienz und Grundsteuer im Blick, wenn du ein Objekt über viele Jahre halten willst.

Nach dem Kauf: Umzug, Erstausstattung und Budget

Mit dem Notartermin ist der Kauf noch nicht abgeschlossen, es folgt der Umzug in dein erstes Eigenheim. Gerade für Erstkäufer stapeln sich hier die Aufgaben, und die Kosten werden gern unterschätzt.

Der Umzugskosten-Rechner kalkuliert die Kosten für Umzugsunternehmen, Miettransporter und Verpackung, der Erstausstattungs-Rechner rechnet aus, was Möbel, Küche und Hausrat für die neue Wohnung wirklich kosten. Dein Haushaltsbudget-Rechner übernimmt danach die laufende Steuerung, damit die erste Monatsrate nicht die letzte Überraschung war.

Wer langfristig plant, denkt auch an die Altersvorsorge mit: Eine Immobilie bindet Kapital, das sonst für die Rente arbeiten könnte. Der Altersvorsorge-Lücken-Rechner zeigt dir, wie Hauskauf und Rentenplanung zusammenpassen.

Checklisten für den Hauskauf

Diese Listen fassen die wichtigsten Prüfschritte zusammen. Ein Haken pro Punkt erspart später teure Überraschungen.

Vor dem Besichtigungstermin:

• Eigenkapital und Notgroschen getrennt bilanziert?
• Maximale Monatsrate und Darlehensgrenze berechnet?
• Kaufnebenkosten für dein Bundesland eingeplant?
• Objekttyp und Bauform passend zum Lebensplan?
• Energiezustand und Heizung als Verhandlungsargument vorbereitet?

Finanzplan-Check:

• Haushaltsbudget sauber erfasst?
• Rate plus laufende Kosten unter 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens?
• Puffer für Zinserhöhung nach der Zinsbindung eingeplant?
• Sondertilgung und Tilgungssatz verhandelt?
• Zwei bis drei Angebote verglichen?

Beim Notartermin:

• Finanzierungsbestätigung dabei?
• Entwurf gelesen, Fälligkeit und Übergabetermin geklärt?
• Auflassungsvormerkung und Grundschuld geregelt?
• Gewährleistung und Inventarliste verstanden?

Bei der Übergabe:

• Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Mängeln?
• Schlüssel, Dokumente und Codes übergeben?
• Versicherungen und Grundsteuer umgeschrieben?
• Instandhaltungsrücklage-Puffer angelegt?

Wichtige Begriffe beim Hauskauf

• Annuitätendarlehen. Das Standarddarlehen mit konstanter Monatsrate aus Zins und Tilgung, das Innenleben verschiebt sich über die Zeit.
• Beleihungsauslauf. Der Anteil des Darlehens am Wert der Immobilie, entscheidend für den Zinssatz.
• Beleihungswert. Der vorsichtige Wert, den die Bank ansetzt, liegt oft unter dem Kaufpreis.
• Eigenkapitalquote. Der Anteil der eigenen Mittel an den Gesamtkosten, das Spiegelbild der Fremdkapitalquote.
• Energieeffizienzklasse. Der Buchstabe von A+ bis H auf dem Energieausweis, der die Effizienz eines Hauses einordnet.
• Erbbaurecht. Das Nutzungsrecht an einem fremden Grundstück, meist für 50 bis 99 Jahre, gegen laufenden Erbbauzins.
• Grunderwerbsteuer. Die Landessteuer auf den Immobilienkauf, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
• Grundschuld. Das Pfandrecht, mit dem die Bank das Darlehen absichert, eingetragen im Grundbuch.
• Hausgeld. Die monatliche Vorauszahlung des Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft, inklusive Rücklage.
• Instandhaltungsrücklage. Das Geld, das für künftige Reparaturen am Gebäude zurückgelegt wird.
• Sondertilgung. Das Recht, jährlich einen zusätzlichen Betrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen.
• Teilungserklärung. Die Verfassung einer Wohnanlage mit Anteilen, Sondernutzungsrechten und Regeln.
• Vorfälligkeitsentschädigung. Die Ausgleichszahlung bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens außerhalb des gesetzlichen Sonderrechts.
• Zinsbindung. Der Zeitraum, für den die Bank den Zins garantiert, üblicherweise 10 bis 20 Jahre.