Baufinanzierungsrechner

Berechne Monatsrate, Zinsbelastung und einen kompletten Tilgungsplan für dein Darlehen, eine Grundlage für die Planung deiner Baufinanzierung. DSGVO-konform.

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Rechtliche Hinweise

Stand: 11.08.2026.

Die Ergebnisse geben den Rechts- und Steuerstand zum oben genannten Stand-Datum wieder. Sie dienen ausschließlich der allgemeinen Information und ersten Orientierung. Sie stellen keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar; für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Eignung für Ihren konkreten Fall wird keine Gewähr übernommen. Insbesondere ersetzen die Ergebnisse keine behördliche oder gerichtliche Bewertung. Bitte prüfen Sie die Angaben selbst sorgfältig, bevor Sie eine Entscheidung treffen, die auf dem Ergebnis beruht.

Video: So nutzt du dieses Tool

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Baufinanzierungsrechner: monatliche Rate, Zinsen und Tilgungsplan berechnen

Eine Immobilie zu finanzieren gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Deine monatliche Rate besteht immer aus zwei Teilen: dem Zinsanteil, den du der Bank für das geliehene Geld zahlst, und dem Tilgungsanteil, mit dem du das Darlehen zurückführst. Wie hoch die Rate am Ende ausfällt, hängt von vier Stellschrauben ab: Darlehenssumme, Sollzins, Zinsbindung und anfängliche Tilgung. Dazu kommen beim Kauf die Nebenkosten, die viele erst überraschen, wenn die Notarverträge auf dem Tisch liegen.

Dieser Rechner zeigt dir auf einen Blick, wie hoch deine monatliche Rate ausfällt und wie sich deine Restschuld über die Jahre entwickelt. Anders als viele einfache Rechner bekommst du nicht nur eine Zahl, sondern den kompletten Tilgungsplan als Tabelle, Jahr für Jahr aufgeschlüsselt, samt Diagramm. So siehst du, wann der Zinsanteil spürbar sinkt und was wirklich am Monatsende von deinem Konto geht.

So funktioniert der Rechner

Du gibst die Darlehenssumme, den Sollzins, die Zinsbindung und die anfängliche Tilgung ein. Optional kannst du eine jährliche Sondertilgung hinzufügen. Aus diesen Werten ermittelt der Rechner deine monatliche Annuität, also die gleichbleibende Rate, die du während der Zinsbindung zahlst. Anschließend rechnet er Monat für Monat nach, wie sich deine Restschuld entwickelt. Das Ergebnis wird als interaktives Diagramm und als jährliche Tabelle dargestellt.

Was bedeuten die Werte?

  • Darlehensbetrag, die Summe, die du von der Bank leihst und über Jahre zurückzahlst.
  • Sollzins, der jährliche Zinssatz, den die Bank dir berechnet. Stand August 2026 liegen die Bauzinsen in Deutschland für zehnjährige Zinsbindung grob zwischen 3,7 und 4,2 Prozent, je nach Laufzeit und Bonität. Prüfe vor einer Entscheidung die aktuell gültigen Angebote bei deiner Bank oder einem unabhängigen Vermittler.
  • Zinsbindung, der Zeitraum, für den der Zinssatz garantiert ist. Üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre, am häufigsten 10.
  • Anfängliche Tilgung, der Prozentsatz des Darlehens, den du im ersten Jahr zurückzahlst. 2 Prozent ist ein typischer Startwert. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit spürbar und senkt die Gesamtzinskosten.
  • Sondertilgung, ein extra Betrag, den du einmal pro Jahr zusätzlich zahlst. Viele Banken erlauben bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Das verkürzt die Laufzeit deutlich, ohne die monatliche Rate zu erhöhen.

Das Diagramm verstehen

Der farbige Balken pro Jahr zeigt, wie sich deine Zahlung aufteilt: der rote Anteil sind Zinsen, der grüne Anteil fließt in die Tilgung. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil, weil die Restschuld kleiner wird, und der Tilgungsanteil wächst. Die gestrichelte Linie markiert das Ende der Zinsbindung. Danach wird der Zinssatz neu verhandelt; deshalb zeigt die Tabelle die Zeit nach der Zinsbindung ausgegraut an.

Alle Berechnungen laufen lokal in deinem Browser. Deine Eingaben werden nicht an unseren Server übertragen und nirgendwo gespeichert. Nur das Laden der Seite selbst läuft über Hosting und Cloudflare.

Pro-Modus: Hausfinanzierung mit vollständigem Bild

Neben der schnellen Raten-Berechnung gibt es einen erweiterten Pro-Modus. Über die Auswahl oben im Formular wechselst du zwischen Schnell und Pro. Der schnelle Rechner bleibt bewusst einfach, für alle, die nur schnell eine Rate wissen wollen. Wer den kompletten Finanzierungsaufbau durchrechnen möchte, inklusive Kaufnebenkosten und Eigenkapital, bekommt im Pro-Modus das volle Bild.

Was der Pro-Modus zusätzlich zeigt

  • Finanzierungsaufbau, aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Modernisierung, Eigenkapital und zurückbehaltener Liquidität wird der tatsächliche Darlehensbedarf ermittelt.
  • Kaufnebenkosten, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie je nach Kauf eine Maklerprovision. In Deutschland liegen sie zusammen meist zwischen 10 und 12 Prozent des Kaufpreises. Optional kannst du die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen oder mitfinanzieren.
  • Eigenkapital und Liquiditätsreserve, du gibst an, wie viel Eigenkapital du einsetzt und wie viel davon du als Notreserve zurückbehältst.
  • Anschlussbetrachtung, nach Ablauf der Zinsbindung zeigt der Rechner die Restschuld und die neue Monatsrate bei einem angenommenen Anschlusszins.
  • Einkommen und laufende Kosten, so wird die Wohnkostenquote ermittelt, also der Anteil deines Nettoeinkommens, der in die Immobilie fließt.
  • Kennzahlen und Einordnung, EK-Quote, Beleihung, Restschuldquote, Wohnkostenquote, Budgetreserve und eine Einordnung von komfortabel bis kritisch.

Die wichtigsten Pro-Kennzahlen

  • EK-Quote, dein eingesetztes Eigenkapital im Verhältnis zum Gesamtbedarf. Eine hohe Quote verbessert meist deine Konditionen.
  • Beleihung, Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis. Unter 80 Prozent gilt deine Finanzierung bei vielen Banken als besonders sicher.
  • Wohnkostenquote, Rate plus laufende Kosten im Verhältnis zum Nettoeinkommen. Als Faustregel gilt: unter 30 Prozent ist komfortabel, über 40 Prozent wird kritisch.
  • Budgetreserve, was nach Rate und laufenden Kosten monatlich übrig bleibt.

Der Pro-Modus ist eine transparente Momentaufnahme auf Basis deiner Angaben. Bankangebote können abweichen, denn Bereitstellungszinsen, Auszahlungstermin, Objektzustand und deine Bonität spielen ebenfalls eine Rolle.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für die Hausfinanzierung?

Es gibt keine feste Vorgabe, aber eine gängige Faustregel lautet: je mehr Eigenkapital, desto bessere Konditionen. Viele Banken erwarten rund 20 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche, damit die Finanzierung als sicher gilt. Dazu kommen noch die Kaufnebenkosten. Im Pro-Modus gibst du dein Eigenkapital und eine Liquiditätsreserve ein, der Rechner ermittelt daraus deinen tatsächlichen Darlehensbedarf und deine EK-Quote.

Was zählt zu den Kaufnebenkosten und wie hoch sind sie?

Zu den Kaufnebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls eine Maklerprovision. In Deutschland liegen sie zusammen meist zwischen 8 und 12 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist. Diese Summe wird beim Kauf sofort fällig und lässt sich in der Regel nicht mitfinanzieren, ohne dass sich deine Beleihung und deine Konditionen verschlechtern.

Was bedeutet die anfängliche Tilgung und welcher Wert ist sinnvoll?

Die anfängliche Tilgung ist der Prozentsatz des Darlehens, den du im ersten Jahr zurückzahlst. Zusammen mit dem Sollzins ergibt sich daraus deine monatliche Rate. Ein typischer Startwert in Deutschland sind 2 Prozent. Wer schneller schuldenfrei werden will, wählt eine höhere Tilgung oder nutzt eine jährliche Sondertilgung, sofern die Bank das zulässt.

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Nach Ablauf der Zinsbindung läuft dein Vertrag weiter, aber der Zinssatz wird neu verhandelt. Wie hoch die neue Rate ausfällt, hängt vom dann gültigen Anschlusszins und von deiner Restschuld ab. Der Pro-Modus zeigt dir diese Anschlussbetrachtung: Du siehst die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die neue monatliche Rate bei einem von dir angenommenen Anschlusszins.

Was sagt die Wohnkostenquote aus?

Die Wohnkostenquote ist der Anteil deines Nettoeinkommens, der in die Immobilie fließt, also Rate plus laufende Kosten geteilt durch dein Einkommen. Als Orientierung gilt: unter 30 Prozent ist komfortabel, über 40 Prozent wird es kritisch. Der Rechner ordnet deine Werte auf dieser Grundlage von komfortabel bis kritisch ein.

Werden meine Finanzdaten gespeichert?

Nein. Alle Berechnungen laufen direkt in deinem Browser, komplett lokal. Keine deiner Eingaben wird an einen Server übertragen, gespeichert oder zu Werbezwecken verwendet. Du kannst die Zahlen also bedenkenlos durchspielen.

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Wie der Rechner die monatliche Rate ermittelt

Das Tool arbeitet nach dem Prinzip der Annuitätendarlehen, der in Deutschland üblichen Form der Baufinanzierung. Aus Darlehenssumme, Sollzins und anfänglicher Tilgung wird die gleichbleibende monatliche Rate berechnet. Jede Rate enthält einen Zins- und einen Tilgungsanteil. Der Zinsanteil ergibt sich aus der aktuellen Restschuld, der Tilgungsanteil ist der Rest der Rate. Da die Restschuld jeden Monat kleiner wird, sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst. Genau dieser Verlauf macht die Tabelle sichtbar. Eine jährliche Sondertilgung wird in dem Jahr, in dem sie fällig ist, direkt von der Restschuld abgezogen, was die Laufzeit spürbar verkürzt.

Das Ergebnis ist eine rechnerische Schätzung auf Basis deiner Angaben. Sie ersetzt keine verbindliche Bankberechnung, hilft dir aber, verschiedene Szenarien schnell zu vergleichen. Die Zinskonditionen ändern sich laufend, deshalb solltest du vor einer Entscheidung die aktuell gültigen Angebote prüfen.

Was ein Hauskauf in Deutschland wirklich kostet

Viele Käufer rechnen nur mit dem Kaufpreis und unterschätzen die Nebenkosten. Die Grunderwerbsteuer ist die größte Position und unterscheidet sich stark nach Bundesland: Sie reicht von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen über 5 Prozent in vielen Ländern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Dazu kommen die Notarkosten und die Grundbuchgebühren, zusammen meist rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Wird über einen Makler gekauft, kommt die Provision hinzu, die je nach Region und Vertrag zwischen 3 und 7 Prozent liegen kann und in vielen Fällen auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.

Zusammen ergeben die Nebenkosten in Deutschland häufig 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises, in ungünstigen Kombinationen auch mehr. Diese Summe wird beim Kauf sofort fällig und lässt sich nur eingeschränkt mitfinanzieren, ohne Beleihung und Konditionen zu verschlechtern. Wer die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt, braucht entsprechend mehr eigene Mittel. Der Pro-Modus rechnet den kompletten Aufbau durch und zeigt dir, wie viel Eigenkapital du wirklich einplanen solltest.

Was nach der Zinsbindung passiert

Nach Ablauf der Zinsbindung ist dein Darlehen meist noch nicht vollständig getilgt. Die Bank schließt dann eine Anschlussfinanzierung zu einem neuen Zinssatz an. Wie hoch deine Restschuld zu diesem Zeitpunkt ist, hängt von Tilgung und Zinsentwicklung während der Laufzeit ab. Der Pro-Modus zeigt dir diese Restschuld und die neue Monatsrate bei einem von dir angenommenen Anschlusszins. So erkennst du früh, welches Zinsrisiko du eingehst und ob eine höhere anfängliche Tilgung sinnvoll ist.

Läuft die Berechnung komplett lokal?

Ja. Dieser Baufinanzierungsrechner arbeitet zu 100 Prozent in deinem Browser. Deine Eingaben werden nicht an einen Server übertragen, nicht gespeichert und nicht zu Werbezwecken verwendet. Du kannst also bedenkenlos verschiedene Finanzierungsszenarien durchspielen, ohne dass deine Daten dein Gerät verlassen.