Wohnung mieten: das komplette Handbuch zu Kosten, Ablauf und Mietrecht

Was kostet eine Wohnung wirklich?

Deutschland ist das Mieterland Nummer eins in der EU. Über die Hälfte der Bevölkerung lebt zur Miete, laut Destatis zuletzt 52,8 Prozent, während es etwa in Frankreich nur 38,6 und in Polen 12,8 Prozent sind. In Berlin wohnen sogar rund 85 Prozent der Menschen zur Miete (Stand 2025).

Das heißt auch: Ein riesiger Teil der Deutschen geht regelmäßig durch den Prozess, den dieses Handbuch beschreibt. Eine neue Wohnung suchen, die Unterlagen zusammenstellen, bei der Besichtigung überzeugen, Mietvertrag und Kaution, Abrechnung und Umzug. Jeder Schritt hat Kosten, Fristen und ein paar Stellen, an denen man Geld liegen lässt.

Die wichtigste Zahl dabei ist die, die die meisten zuerst falsch schätzen: die komplette monatliche Belastung, nicht die Kaltmiete im Inserat.

Die Kaltmiete ist der reine Preis für die Wohnung. Die Warmmiete ist das, was du tatsächlich überweist: Kaltmiete plus eine Vorauszahlung für Betriebskosten und Heizung. Genau diese Vorauszahlung für die Nebenkosten bezeichnen Fachleute als zweite Miete. Im Schnitt macht sie rund 20 bis 30 Prozent der Warmmiete aus. Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds weist für das Abrechnungsjahr 2024 einen Durchschnitt von 2,67 Euro pro Quadratmeter und Monat aus, rund sechs Prozent mehr als im Vorjahr; Heizung und Warmwasser sind mit etwa 1,32 Euro der größte Einzelposten (Stand Dez. 2025).

Ein Beispiel: Eine 75-Quadratmeter-Wohnung mit 750 Euro Kaltmiete und 170 Euro Nebenkostenvorauszahlung, davon 90 Euro für Heizung und Warmwasser, kostet dich monatlich 920 Euro Warmmiete. Wer die 750 Euro im Inserat als Vollpreis liest, liegt also um fast ein Viertel daneben.

Als Faustregel solltest du die kompletten Wohnkosten, also die Warmmiete, nicht dauerhaft über etwa 30 Prozent deines Nettoeinkommens anheben. Der Mietenreport 2026 des Deutschen Mieterbunds zeigt aber, wie schnell das scheitert: Bei Marktmieterinnen und -mietern zahlten 13,2 Prozent mehr als 40 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen, und 47 Prozent sorgen sich vor steigenden Nebenkosten (Stand Sept. 2026).

Der Wohnkosten-Rechner rechnet dir deine monatliche Gesamtbelastung aus Kaltmiete, Nebenkosten und den Posten, die du separat bezahlst, zusammen. Der Haushaltsbudget-Rechner ordnet das in dein gesamtes Budget ein.

Wann ziehen die meisten um

In Deutschland finden pro Jahr rund acht Millionen Wohnungswechsel statt. Wer den Zeitpunkt kennt, plant besser und spart Geld.

Die Umzüge verteilen sich sehr ungleich übers Jahr. Die Hochsaison liegt klar im Sommer. Auf Juli, August und September entfällt der größte Anteil, weil das Schuljahr wechselt und Mietverträge traditionell zum 1. Juli oder 1. September beginnen. Rund sieben von zehn Umzügen passieren zwischen Mai und September. Der Grund: Familien wollen das Schuljahr nicht unterbrechen, Auszubildende und Studierende starten zum Wintersemester, und viele befristete Verträge enden zum 30. Juni.

Der Nachteil der Hochsaison liegt auf der Hand: mehr Konkurrenz bei jeder Wohnung und teurere Umzugsunternehmen. Wer flexibel sein kann, etwa mit einer Kündigung, die nicht an ein Schuljahr gebunden ist, findet im Winterhalbjahr deutlich mehr Auswahl und günstigere Handwerker.

Genauso wichtig wie der Monat ist die Distanz. Die meisten Umzüge bleiben lokal: Fast die Hälfte aller Umzüge findet innerhalb derselben Stadt oder Gemeinde statt, nur etwa jede achte wechselt das Bundesland, und die durchschnittliche Distanz liegt bei rund 44 Kilometern (Stand 2024). Im Schnitt zieht ein Mensch in Deutschland vier bis fünf Mal im Leben um. Familiengründung, neue Stelle, Studium, Trennung, kleinere oder größere Wohnung: Das sind die typischen Auslöser.

Für einen lokalen Umzug reicht oft ein Transporter und ein Tag Freunde. Je weiter und sperriger es wird, desto eher lohnt der Vergleich von Umzugsfirmen. Der Umzugskosten-Rechner schätzt ab, was du einplanen solltest, und die Werkzeuge Kalenderwoche und Datumsrechner helfen dir, Kündigungsfrist und Umzugstermin sauber zu legen.

So entwickelt sich die Miete

Wer heute unterschreibt, zahlt nicht nur das aktuelle Niveau, sondern trägt auch die künftigen Steigerungen. Die langfristige Entwicklung hilft, das einzuordnen.

Der Mietindex des Statistischen Bundesamts, gemessen an Bestandsmietverträgen mit dem Basisfahr 2020 gleich 100, kletterte von 93,5 im Jahr 2015 auf 108,8 Anfang 2025. Zwischen 2020 und 2025 bedeutete das einen Zuwachs von knapp neun Prozent, im Schnitt etwa 1,8 Prozent pro Jahr. Seit 2022 hat sich die Dynamik beschleunigt, das Bestandssegment legte zuletzt gut zwei Prozent jährlich zu (Stand Feb. 2025).

Die eigentliche Dramatik steckt aber woanders. Neuabschlüsse steigen deutlich schneller als die laufenden Mietverträge. Die Angebotsmieten, also das, was auf den Portalen für neue Wohnungen verlangt wird, sind 2025 um über fünf Prozent gestiegen, und im bundesweiten Schnitt lagen sie Ende 2025 bei gut 10,60 Euro pro Quadratmeter, während die Bestandsmiete im Schnitt bei etwa 7,30 Euro lag. Diese Kluft wächst seit Jahren und treibt das bekannte Phänomen: Wer den Mietvertrag wechselt, zahlt meist spürbar mehr, wer sitzen bleibt, profitiert vom günstigeren Altvertrag.

Allein in den zehn Jahren bis 2026 stiegen die Mieten in den vierzig größten Städten um rund 51 Prozent (Stand Aug. 2026). Wer eine neue Wohnung sucht, erlebt also nicht den Durchschnitt, sondern die steilere Neuvertragskurve.

Wer das in die Zukunft denken will: Der Inflationsrechner zeigt, wie sich Einkommen und Kaufkraft über die Jahre verschieben, während die Miete steigt. Für die Entscheidung, ob sich eine Wohnung langfristig tragen lässt, ist das ein wichtiger Baustein.

Stadt und Stadtteil: Wo die Miete wehtut

Die Miete hängt bei weitem nicht nur an der Größe der Wohnung, sondern vor allem am Ort. Zwischen günstigen und teuren Städten liegen Faktoren von mehr als zwei. Die Neubaumieten der größten Städte machen das deutlich (Stand Q4 2025):

Wichtig ist, dass das Neubaumieten sind. Bei Bestandsbauten in mittlerer Lage liegen die ortsüblichen Vergleichsmieten niedriger, oft zwischen zehn und 16 Euro pro Quadratmeter je nach Stadt, in München um 20, in Chemnitz um 6,75 Euro. Die Spanne zwischen günstigster und teuerster Region reicht also von unter sieben bis über 20 Euro.

Noch größer wird der Unterschied innerhalb einer Stadt. Berlin ist das beste Beispiel: Die Angebotsmiete im Bezirk Mitte liegt bei rund 24 Euro pro Quadratmeter, in Marzahn-Hellersdorf bei rund 11,40 Euro. Das ist eine Differenz von mehr als dem Doppelten im selben Rathaus. Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg und Prenzlauer Berg sind teuer, Lichtenberg, Spandau und Marzahn günstig (Stand Q1 2025). Ähnlich sieht es in München zwischen Schwabing und Neuperlach oder in Hamburg zwischen Eimsbüttel und Wilhelmsburg aus.

Wer eine Wohnung preiswert bewertet, sollte deshalb immer den Stadtteil mitrechnen. Der offizielle Mietspiegel der Stadt zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete nach Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung. Er ist zugleich die Grundlage, an der sich Mieterhöhungen und die Mietpreisbremse orientieren. Einen Mietspiegel (einfach oder qualifiziert) muss die Stadt mit mehr als 50.000 Einwohnern seit 2022 vorhalten.

Der Miet-Finanzcheck stellt deine Wohnkosten dem gegenüber, was dich dasselbe Objekt als Eigentum kosten würde, und hilft so einzuordnen, ob die geforderte Miete zu deinem Budget passt.

Wohnungsberechtigungsschein: Wenn guter Verdienst aussperrt

Ein Detail, das viele Erstsuchende überrascht: Ein Teil des Wohnungsmarkts ist für manche Menschen schlicht verschlossen, egal wie gut Gehalt und Schufa sind. Der Wohnungsberechtigungsschein (WBS) ist die Zugangsberechtigung zum staatlich geförderten Wohnungsbestand, also Sozialwohnungen und preisgebundene Wohnungen. Ohne gültigen WBS kannst du diese Wohnungen nicht anmieten, ganz unabhängig von Einkommen und Bonität. Umgekehrt ist er nur eine Zugangsberechtigung, kein Anspruch auf eine bestimmte Wohnung.

Die Menge dieses Bestands ist klein und schrumpft. Ende 2025 gab es in Deutschland rund 1,03 Millionen Sozialwohnungen, nur etwa 2,3 Prozent des gesamten Wohnungsbestands von rund 44 Millionen. In den 1990er-Jahren waren es mehr als zwei Millionen. 2025 liefen fast 58.000 Wohnungen aus der Sozialbindung, neu gebaut wurden nur rund 27.000, der geschätzte Fehlbestand liegt bei 1,4 Millionen (Stand 2025).

Die Hürde sitzt am Einkommen. Die Grenzen legen die Bundesländer fest, und sie liegen deutlich unter dem, was viele Berufstätige verdienen. Bundesweit gelten nach § 9 Abs. 2 WoFG 12.000 Euro anrechenbares Jahresnettoeinkommen für einen Einpersonenhaushalt und 18.000 Euro für einen Zweipersonenhaushalt, dazu 4.100 Euro für jede weitere Person und 500 Euro pro Kind. Die Bundesländer dürfen die Grenzen per Verordnung anheben, Nordrhein-Westfalen tut das (Stand 2026). Wer darüber liegt, bekommt keinen WBS. Dadurch sind gerade die geförderten, preisgünstigen Wohnungen für viele Haushalte mit durchschnittlichem oder gutem Einkommen unerreichbar, obwohl sie auf dem freien Markt ebenfalls kaum etwas Passendes finden.

Ein paar Fakten zum Einordnen:

• Der WBS gilt in der Regel nur im ausstellenden Bundesland und meist zwölf Monate.
• Du beantragst ihn beim Wohnungsamt, Bürgeramt oder der Kreisverwaltung, die Gebühr liegt zwischen 0 und 30 Euro, in Berlin ist er kostenlos.
• Maßgeblich ist das anrechenbare Einkommen nach Abzügen für Steuern, Sozialversicherung und Werbungskosten, nicht das Bruttogehalt. Deshalb erreichen manchmal auch Familien mit mittlerem Einkommen die Grenze, wenn Freibeträge greifen.
• Auf dem freien Wohnungsmarkt spielt der WBS keine Rolle. Die meisten Anzeigen auf den Portalen brauchen ihn nicht, nur ausdrücklich als Sozialwohnung oder geförderte Wohnung gekennzeichnete Angebote verlangen den Nachweis.

Warmmiete: Was in den Nebenkosten steckt

Die Nebenkosten sind nicht einfach ein Klumpen. Die Betriebskostenverordnung listet abschließend 17 umlagefähige Positionen auf, von der Grundsteuer über Wasser, Heizung und Warmwasser bis zu Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Aufzug, Hausmeister und der Gebäudeversicherung. Nur was dort steht und im Mietvertrag vereinbart ist, darf der Vermieter auf dich umlegen. Gut zu wissen, was dazugehört, denn es erklärt, warum zwei gleich große Wohnungen völlig unterschiedliche Nebenkosten vorweisen können.

Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten der Hausverwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung, Bankgebühren und Kosten leerstehender Wohnungen. Und seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kabel-TV-Gebühren nicht mehr auf den Mieter abgewälzt werden. Wenn eine solche Position trotzdem in der Abrechnung auftaucht, darfst du widersprechen.

Im Schnitt pro Quadratmeter und Monat: Heizung und Warmwasser rund 1,32 Euro, Wasser und Abwasser, Müll und Reinigung dazu, Grundsteuer etwa 0,18 Euro. Ein gut gedämmter Neubau kommt auf 2,00 bis 2,40 Euro pro Quadratmeter, eine normale Stadtwohnung auf 2,40 bis 3,00, ein schlecht gedämmter Altbau kann bis 3,68 Euro erreichen (Stand 2024).

Zur Warmmiete gehört aber nicht alles. Folgende Posten organisierst du selbst und bezahlst sie separat:

Strom ist nicht umlagefähig und braucht einen eigenen Vertrag. Der Rundfunkbeitrag gilt je Wohnung und muss beim Beitragsservice angemeldet werden, er kommt nicht automatisch. Hausrat und Haftpflicht sind Versicherungen, die man nur in der Mietwohnung selbst abschließt.

Zusammen macht das schnell 130 bis 350 Euro monatlich zusätzlich zur Warmmiete. Wer sich das nicht vor Augen führt, unterschätzt das Budget um ein paar hundert Euro. Der Haushaltsbudget-Rechner nimmt alle Posten auf, und der Notgroschen-Rechner zeigt, wie viel Rücklage du für höhere Nebenkosten oder eine unerwartete Nachzahlung brauchst.

Bewerbung und Besichtigung

In angespannten Städten entscheidet oft nicht nur die Wohnung, sondern die Bewerbung darüber, wer sie bekommt. Die nötigen Unterlagen solltest du deshalb vorbereitet haben, bevor du eine passende Anzeige siehst.

Das Standardpaket besteht aus einer Selbstauskunft, dem letzten Gehaltsnachweis, einer Schufa-Auskunft und oft einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters. Bei knappem Einkommen oder Studium hilft eine Bürgschaft der Eltern. Je vollständiger die Mappe, desto glaubwürdiger deine Zusage. Viele Vermieter fragen außerdem nach der Anzahl der Bewohner, ob Haustiere geplant sind und wie lange du voraussichtlich bleiben willst.

Bei der Besichtigung prüfst du mehr als die Optik. Dreh Wasserhähne auf, prüfe Wasserdruck und Abfluss, öffne Fenster und schau auf nachträgliche Dichtungen, teste Steckdosen und schau hinter Möbel. Frage nach der Heizungsart, ob es eine Fernwärme- oder Wärmepumpenanlage gibt, und lass dir den Energieausweis zeigen. Je älter und schlechter gedämmt das Haus, desto höher die Heizkosten, die über die Nebenkosten bei dir landen.

Frage außerdem nach den Vorauszahlungen für die Nebenkosten, also ob sie realistisch sind oder ob schon eine kräftige Nachzahlung absehbar ist. Wer den Puffer dafür nicht einplant, erlebt im ersten Jahr eine böse Überraschung mit der ersten Betriebskostenabrechnung.

Beim Einzug protokollierst du mit dem Vermieter den Zustand der Wohnung, am besten mit Fotos, Zählerständen und etwaigen Vorschäden. Unser Übergabeprotokoll-Generator macht daraus in Minuten ein sauberes Protokoll mit Mängelliste und Einzugsfotos. Das Übergabeprotokoll ist später Beweismittel, wenn es um Schäden oder die Rückgabe der Kaution geht. Wer alle Mängel schon beim Einzug festhalten lässt, streitet am Ende seltener.

Kaution, Provision und Mietvertrag

Drei Geldposten begleiten den Abschluss einer Mietwohnung, und bei jedem lässt sich der Rahmen kennen.

Die Kaution ist auf maximal das Dreifache der Nettokaltmiete gedeckelt. Bei 750 Euro Kaltmiete also höchstens 2250 Euro. Du darfst in drei gleichen Raten zahlen, die erste zum Vertragsbeginn, die beiden anderen mit den nächsten Mieten. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen und verzinsen. Verlangt er drei volle Warmmieten, ist das unwirksam, weil die Kappungsgrenze ausschließlich auf der Kaltmiete basiert.

Die Maklerprovision unterliegt seit 2015 dem Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt, zahlt. Beauftragt ihn der Vermieter, bleibst du außen vor. Hast du ihn selbst eingeschaltet und er hat ausschließlich für dich gearbeitet, sind höchstens zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer fällig. Bearbeitungsgebühren und pauschale Auslagen sind unzulässig.

Der Mietvertrag selbst kommt meist als unbefristeter Vertrag, und das ist für dich die sichere Variante. Befristete Verträge brauchen einen wichtigen Grund des Vermieters, etwa Eigenbedarf oder bevorstehende Sanierung. Achte auf zwei Vertragsmodelle, die sich auf künftige Mieterhöhungen auswirken: Die Staffelmiete legt feste Beträge zu bestimmten Terminen fest, schriftlich und als konkreter Euro-Betrag, mit mindestens einem Jahr Abstand. Bei der Indexmiete richtet sich die Erhöhung nach dem Verbraucherpreisindex und ist nicht gedeckelt. Beide haben für dich andere Risiken als eine normale Miete. Bei der Indexmiete greift die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete; bei der Staffelmiete gilt sie für jede einzelne Staffel.

Für die Frage, welche Größenordnung du dir insgesamt leisten kannst und ob du eventuell doch später kaufen willst, hilft etwa der Wohnkosten-Rechner im Vergleich zum Miet-Finanzcheck.

Wenn die Miete steigt

Irgendwann kommt die Mieterhöhung, und es lohnt, ihre Regeln zu kennen, damit du nicht zahlst, was du nicht musst.

Die klassische Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt, dass deine Miete mindestens 15 Monate unverändert war und die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr zurückliegt. Gedeckelt ist sie auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in angespannten Gebieten mit Mietpreisbremse auf 15 Prozent. Die Erhöhung braucht eine schriftliche Begründung mit Bezug auf Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Gutachten, und deine Zustimmung.

Mit der Modernisierungsumlage kann der Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Miete legen, etwa für eine neue Heizung oder eine energetische Sanierung, begrenzt auf drei Euro pro Quadratmeter binnen sechs Jahren. Du kannst widersprechen, wenn die Maßnahme nicht zwingend ist oder die Härte für dich unzumutbar scheint.

Bei den Betriebskosten gilt etwas anderes: Steigen die tatsächlichen Kosten, darf der Vermieter deine Vorauszahlung anpassen, und dafür gibt es keine Kappungsgrenze. Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum bei dir ankommen, sonst sind Nachforderungen ausgeschlossen, und du hast danach zwölf Monate Zeit für Einwendungen. Wer die Abrechnung nicht prüft, verschenkt regelmäßig Geld, denn Fehler und nicht umlagefähige Posten sind häufig.

Ein Detail, das viele übersehen: Wenn deine Heizung zu weniger als der Hälfte verbrauchsabhängig abgerechnet wird, darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen, bei fehlenden fernablesbaren Zählern zusätzlich um drei Prozent.

Was 750 Euro Kaltmiete bis 2030 wirklich kosten

Damit die Regeln nicht abstrakt bleiben, das Beispiel aus diesem Guide: eine Wohnung mit 750 Euro Kaltmiete im Jahr 2020. Je nach Entwicklung sieht die Rechnung 2030 völlig anders aus. Alle Beträge pro Monat.

Zwei Szenarien für die Kaltmiete:

• Bestfall: Die Miete steigt mit der historischen Erfahrung von rund 1,8 Prozent pro Jahr (Stand 2025). Aus 750 Euro werden bis 2030 rund 896 Euro.
• Worstfall: Der Vermieter setzt bei jeder Erhöhung die Kappungsgrenze aus, also die gesetzlich maximale Steigerung um 20 Prozent binnen drei Jahren, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend mitzieht; über die Vergleichsmiete hinaus erlaubt die Kappungsgrenze keine Erhöhung. Das entspricht rund 6,3 Prozent pro Jahr. Aus 750 Euro werden bis 2030 rund 1.377 Euro, rund 630 Euro mehr als 2020.

Hinzu kommen Nebenkosten und die Posten, die du separat bezahlst. Der größte Überraschungsposten ist Strom: 2020 waren rund 30 Cent pro Kilowattstunde normal, 2026 kostet sie fast 40 Cent (Stand 2026). Bei 2.500 Kilowattstunden im Jahr sind das 83 statt 62 Euro im Monat, rund 21 Euro mehr. Genau solche Posten hat 2020 kaum jemand vorhergesehen, und sie treiben die Grundkosten unabhängig von der Miete nach oben.

Das Diagramm zeigt beide Szenarien, dazu die Nebenkosten als eigene Linie und die volle Gesamtbelastung samt Strom, Internet und Rundfunkbeitrag:

Die Jahreswerte im Überblick:

Im Jahr 2030 liegt die monatliche Belastung im Bestfall bei rund 1.281 Euro, im Worstfall bei rund 1.762 Euro. Die Differenz von rund 480 Euro im Monat entscheidet darüber, ob die Wohnung langfristig in dein Budget passt, und der Strompreisanstieg von 30 auf 40 Cent ist daran allein mit über 20 Euro im Monat beteiligt.

Neue und kommende Regeln

Das Mietrecht bewegt sich gerade, und nicht jede Regel, über die geredet wird, gilt auch schon. Der Stand im September 2026, sortiert nach Was gilt, Was in Diskussion ist und Was ausläuft:

Gilt schon:

• Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Aktuell sind über 600 Städte und Gemeinden betroffen, dazu kommen Ausnahmen für Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen. Die Landesverordnungen sind befristet und laufen spätestens Ende 2029 aus.
• Die CO2-Kostenaufteilung verteilt die CO2-Abgabe aufs Heizen zwischen Mieter und Vermieter. Für bestehende Heizungen gilt das 10-Stufen-Modell: Je schlechter die Dämmung, desto mehr übernimmt der Vermieter, bis 95 Prozent. Für neu eingebaute Gasheizungen in Mietwohnungen teilen sich Vermieter und Mieter die Kosten seit dem 29. Juli 2026 hälftig (50:50). Prüf in der Abrechnung, ob sein Anteil wirklich abgezogen wurde, das wird oft vergessen.
• Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) gilt seit dem 29. Juli 2026. Es ersetzt den 65-Prozent-Zwangstausch: Funktionierende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen, neue Heizungen sind wieder frei wählbar und werden über die Biotreppe stufenweise klimafreundlicher. Der Heizungstausch kann über die Modernisierungsumlage auf deine Miete wirken.

Steht an:

• Bis Ende 2026 müssen alle Erfassungsgeräte für Heizung und Warmwasser fernablesbar sein, damit du monatliche Verbrauchsinformationen bekommst.
• Die Grundsteuerreform (seit 2025) ändert die Berechnung. Die Grundsteuer bleibt umlagefähig, die Beträge verschieben sich je nach Gemeindehebesatz teils deutlich.

In Diskussion:

• Die Mietrechtsreform II liegt als Referentenentwurf vor, ist also noch nicht Gesetz. Geplant sind unter anderem ein Indexmiete-Deckel in angespannten Gebieten, eine Obergrenze für Kurzzeitmieten, Regeln für einen Möblierungszuschlag und höhere Grenzwerte bei der Modernisierung. Geplant ist außerdem, Verstöße gegen die Mietpreisbremse mit einem Bußgeld zu belegen, bisher gibt es weder Aufsichtsbehörde noch Bußgeld.

Der informierte Mieter unterscheidet sauber zwischen den Regeln, die heute gelten, und denen, die nur angekündigt sind. Auf dieser Unterscheidung lassen sich Entscheidungen sicherer treffen, als auf Regeln zu setzen, die es noch gar nicht gibt.

Die häufigsten Fehler beim Mieten

Aus den Research-Dossiers und der Praxis fallen immer wieder dieselben Muster auf. Wer sie kennt, umgeht die teuersten:

1. Nur die Kaltmiete rechnen. Die Warmmiete plus Strom, Internet und Rundfunkbeitrag ist das entscheidende Budget, nicht die Zahl im Inserat.
2. Die Abrechnung nicht prüfen. Nicht umlagefähige Posten und Fehler sind häufig, und die zwölf Monate Einwendungsfrist laufen schnell ab.
3. Ohne Übergabeprotokoll einziehen. Fehlende Mängelliste führt beim Auszug zum Streit um die Kaution. Der Übergabeprotokoll-Generator erledigt das Protokoll als PDF in Minuten.
4. Den Energieausweis nicht ansehen. Eine schlechte Dämmung treibt die Heizkosten dauerhaft über die Nebenkosten in die Höhe.
5. Erste Nebenkostennachzahlung nicht einplanen. Vorauszahlungen sind oft zu niedrig angesetzt, die Nachzahlung kommt pünktlich zum Frühjahr.
6. Die Mietpreisbremse ignorieren. Ist die Wohnung zu teuer und fällt das Gebiet unter die Verordnung, kannst du die Miete senken lassen.
7. Den Umzug unterschätzen. Bei drei Euro pro Kilometer und Sperrgut wird aus dem spontanen Wochenende schnell ein vierstelliger Betrag.

Wer die Fallstricke kennt, trifft bessere Entscheidungen. Um die Ecke helfen dir die passenden Werkzeuge: der Wohnkosten-Rechner für die monatliche Belastung, der Umzugskosten-Rechner für den Wohnungswechsel und der Erstausstattung-Rechner, wenn die neue Wohnung komplett möbliert werden muss.

Checkliste: Deine neue Wohnung

Die Reihenfolge, in der die Punkte abgearbeitet werden, hängt von deiner Situation ab. Als Übersicht für den gesamten Weg:

• Budget festlegen: Warmmiete, Strom, Internet, Rundfunkbeitrag, Rücklage für Nachzahlung
• Unterlagen vorbereiten: Selbstauskunft, Gehaltsnachweis, Schufa, Mietschuldenfreiheit
• Suchradius und Stadtteile festlegen, Mietspiegel der Stadt prüfen
• Besichtigungen mit Mängelcheck und Frage nach Heizung, Energieausweis und Vorauszahlungen
• Mietvertrag lesen: unbefristet, Staffel-, Index- oder Befristung, Nebenkostenvereinbarung
• Kaution in drei Raten, Provision nur bei eigener Beauftragung
• Zählerstände und Übergabeprotokoll beim Einzug dokumentieren
• Stromvertrag und Internet rechtzeitig abschließen, GEZ anmelden
• Hausrat und Privathaftpflicht abschließen
• Umzug planen und Kosten kalkulieren

Jeder dieser Punkte ist auch mit den passenden Rechnern abgedeckt, von der Monatsbelastung im Wohnkosten-Rechner bis zur Einrichtung im Erstausstattung-Rechner und dem Umzugsbudget im Umzugskosten-Rechner.

Begriffe kurz erklärt

• Kaltmiete (Nettokaltmiete): der reine Preis für die Wohnung ohne Nebenkosten; maßgeblich für Mietspiegel und Kaution.
• Warmmiete: Kaltmiete plus Vorauszahlung für Betriebskosten und Heizung, also der tatsächliche Monatsbetrag.
• Betriebskosten (Nebenkosten): umlagefähige Kosten nach der Betriebskostenverordnung.
• Kaution: Sicherheitsleistung, max. drei Nettokaltmieten, in drei Raten zahlbar.
• Kappungsgrenze: Deckel für Mieterhöhungen, 20 bzw. 15 Prozent in drei Jahren.
• Staffelmiete: vertraglich feste Erhöhungsstufen, schriftlich und als Euro-Betrag.
• Indexmiete: Erhöhung an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, ohne Deckel.
• Mietpreisbremse: Begrenzung der Neuvertragsmiete auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete in angespannten Gebieten.
• Ortsübliche Vergleichsmiete: übliche Miete für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde.
• Mietspiegel: Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten, gern qualifiziert nach § 558d BGB.
• Bestands- und Neuvertragsmiete: die laufend gezahlte Miete gegenüber der Miete bei Neuabschluss.
• Wohnungsberechtigungsschein (WBS): Zugangsberechtigung zum staatlich geförderten Wohnungsbestand, nur für Haushalte unterhalb bestimmter Einkommensgrenzen.
• BetrKV: die Betriebskostenverordnung, die die umlagefähigen Positionen auflistet.